房地产再现超额行情:A股二度反弹开启了么?
发布时间:2022-09-15

今年迄今,房地产超额行情频频出现。事实上,房地产板块8月至今的涨幅已达16.18%,持续27个交易日。9月初至今,A股市场上涨推动的核心板块就是房地产。

从A股市场来看,上周呈现普涨特征,中小盘回归再度占优,其中,地产股稳步上涨,并且涨幅领先。

安信证券林荣雄分析师团队发布研报指出,从今年以来的三轮房地产周期来看,每次行情的催化共性是:政策始终对房地产板块具备较强的牵引作用。政策松则涨且有超额,政策紧则超额实现较为困难。

那么,与今年前两轮房地产行情相比,本轮到底有何不同?林荣雄团队认为,在房地产基本面并未有起色的环境下,不难推断出本轮房地产超额行情主要是由“保交楼”政策预期引发。林荣雄团队表示:

对于本轮房地产的超额行情,性质上属于在7月底房地产保交楼与配套放松政策下的估值修复。

从政策面来看,房地产政策暖风频吹,7月底首提“保交楼”,8月下调5年期LPR,政策性银行针对性的发放转向贷款,各地放松调控政策、成立纾困基金等一揽子支持性措施。

这也侧面验证了林荣雄团队此前反复强调的两个观点:

大盘价值超跌反弹,但不改高成长中下盘中期占优。

A股市场核心矛盾在疫情可控下依然是地产,房地产稳,则市场稳,出现震荡中枢的上移。

林荣雄团队还指出,房地产超额行情的持续性主要在于两点:

1、配套支持和宽松政策是否接连出台。

2、居民中长贷是否出现改善。而从房地产基本面数据来看,8月两者均未出现明显改善。

此外,值得注意的是,北向资金已经流入房地产。

总体而言,结合目前的宏观经济形势和房地产市场走势,地产行情与宽松政策密切相关,地产行业的超额收益多由政策驱动。

至于当前市场最关注的重要问题,A股是否会受此带动开启第二轮反弹?林荣雄团队认为:

客观而言,本轮反弹后回吐收益比例在50%,存在自然修复动力。后续是否形成第二轮反弹,“量”很重要,而“量”是否持续放大与我们此前强调的“人民币汇率和北向资金”波动存在较大关联。

当前上证指数回到3250点位,房地产指数回升15%,交易逻辑上保交楼政策使得当前市场和地产板块修复到7月中旬爆发房地产局部风险事件时的水平,说明市场对于此前房地产板块恐慌情绪已经得到修复。若在汇率不进一步贬值的前提下,在房地产趋稳的过程中市场有望转向在震荡中实现中枢上移的过程。

我们认为,地产基本面虽然后续修复的斜率相对较为平缓,但从交易的角度上看,当对于边际利空因素已经出现钝化,地产行业估值(当前PB为0.95x)达到历史底部且大面积出现破净的现象,一旦出现政策出现催化,房地产板块往往就会出现一轮估值修复。

那么,本轮房地产超额行情能持续多久,又会如何演绎?林荣雄团队认为:

回顾四轮房地产超额行情,最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联,政策松则涨且有超额,政策紧则超额实现较为困难。

2008和2014年两轮行情放松地产政策宽松力度较大,同时伴随政策放松房地产基本面大幅改善,地产行业在期间相对的超额收益达到97%和98%;2012年和2018中-2019初年两轮房地产超额行情相对收益较弱,为31%和17%,主要是由于市场有放松地产的预期,但是房地产基本面不及预期和政策验伪。

一般而言,在经历第一波政策预期上涨后,房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点(拐点包括降幅持续收窄)的时期。稳增长下地产行情演绎在节奏上遵循以下规律:

第一,经济数据走弱(宏观基本面恶化),市场开始对房地产政策放松出现预期;第二,政策宽松预期兑现(宽货币,地方政策出台),房地产超额行情启动,启动时点领先于行业基本面拐点(以销售数据评估,领先2-3个月左右);第三、地产行业基本面拐点(拐点包括降幅持续收窄),这是超额阶段最明显的阶段;第四、政策收紧信号出现,房地产超额收益结束,并且早于行情基本面(以销售数据评估,领先3-4个月)数据见顶。

房地产基本面数据验证对于房地产超额行情持续性至关重要,周期从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。根据我们的观察,房地产超额行情存在三类演绎节奏:

①宏观基本面数据恶化背景下,房地产政策边际开始放松,房地产行业迎来第一波上涨,随后房地产基本面持续改善,上涨持续,略有加速。②在市场迎来第一波上涨后,房地产基本面改善加速或超预期改善下,房地产爆发第二波加速行情。③在市场迎来第一波上涨后,房地产基本面验伪或政策放松不及预期(或者政策放松验伪),房地产先震荡下行,随后加速下跌。从四轮房地产超额行情来看,超额持续期在9-22个月之间。

本文主要观点来自于安信证券的研报《房地产再现超额行情:A股二度反弹开启了么?》作者:林荣雄、京涛、卓青

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